Quand les grues de construction commencent à disparaître du paysage urbain, les économistes s’inquiètent. À Toronto et Vancouver, c’est déjà en train d’arriver—les préventes de nouveaux condos ont chuté, les mises à pied s’accumulent, et les constructeurs se retrouvent avec des inventaires invendus. Maintenant, Ottawa tente de renverser la vapeur avec une baisse d’impôt qu’il espère voir se propager d’un océan à l’autre.
Le ministre du Logement Gregor Robertson a confirmé cette semaine que le fédéral négocie avec toutes les provinces et territoires pour éliminer la TPS sur l’achat de nouvelles maisons pendant un an. Cette initiative fait suite à une annonce conjointe avec l’Ontario la semaine dernière qui supprime la TVH de 13 pour cent sur les nouvelles maisons de moins d’un million de dollars. Robertson a déclaré à Global News que l’objectif est simple : remettre les pelles dans le sol avant que le ralentissement immobilier ne devienne une véritable crise de la construction.
« Il va y avoir très peu de mises en chantier dans les prochaines années parce que les préventes ont été si faibles », a dit Robertson. « On voit certainement des mises à pied dans le secteur de la construction à Toronto et Vancouver. Les emplois en construction vont malheureusement être touchés dans la prochaine année ou deux, alors on va voir un effet d’entraînement. C’est ce qu’on essaie d’éviter. »
L’entente avec l’Ontario offre un remboursement maximal de 130 000 $ sur les maisons évaluées jusqu’à 1,5 million de dollars, avec des réductions proportionnelles pour les propriétés plus chères. Les deux gouvernements ont également engagé 8,8 milliards de dollars sur une décennie pour financer les infrastructures dans les villes ontariennes qui acceptent de réduire les redevances d’aménagement—ces frais municipaux que les promoteurs paient pour les égouts, les routes et autres services liés aux nouveaux développements. C’est une approche de la carotte et du bâton : les provinces doivent apporter de l’argent ou de nouvelles lois sur la table, et les municipalités doivent jouer le jeu en abaissant leurs propres frais.
Robertson n’a pas précisé quand des ententes avec d’autres provinces pourraient aboutir, mais il a reconnu la complexité du dossier. « Ça demande des négociations. Les provinces doivent faire le suivi, en travaillant avec les gouvernements locaux », a-t-il dit. « Il y a des détails à régler. »
La Colombie-Britannique surveille déjà la situation de près. Le maire de Vancouver Ken Sim a lancé un appel public au premier ministre David Eby jeudi, le pressant de conclure une entente similaire avec Ottawa. « On sait que la seule façon d’améliorer l’abordabilité à long terme, c’est de continuer à construire plus de logements », a dit Sim. « C’est une fenêtre d’opportunité pour la province de s’associer avec le fédéral et les municipalités pour réduire les coûts et livrer les maisons dont les gens ont besoin. » Vancouver a été particulièrement frappée par le ralentissement des condos, avec des taux d’intérêt élevés et des règles hypothécaires plus strictes qui refroidissent la demande des acheteurs.
Le moment choisi pour cette baisse de TPS reflète une anxiété plus profonde concernant le pipeline immobilier canadien. La Société canadienne d’hypothèques et de logement prévoit que la construction de nouvelles maisons va décliner jusqu’en 2028, freinée par des coûts plus élevés, une demande plus faible et un inventaire grandissant de condos invendus. Les promoteurs qui comptaient autrefois sur de solides chiffres de préventes pour financer de nouveaux projets se retrouvent maintenant coincés avec des unités qu’ils n’arrivent pas à écouler. Cette hésitation se traduit par moins de mises en chantier, ce qui signifie moins d’emplois en construction et moins d’offre dans un marché déjà en manque de millions de logements.
Les critiques, dont les conservateurs fédéraux, soutiennent que la baisse d’impôt ne va pas assez loin. Ils réclament une élimination permanente de la TVH sur tous les nouveaux logements, peu importe le prix. Robertson a répliqué à cette idée, présentant la baisse d’un an comme un stimulus ciblé plutôt qu’un changement de politique à long terme. « Je pense que l’objectif en ce moment, c’est vraiment de donner de l’élan au marché, surtout en Ontario et en C.-B., où ça a été difficile », a-t-il dit.
Reste à savoir si un répit d’un an peut vraiment relancer les projets au point mort. Les promoteurs font face à un cocktail de défis : des coûts d’emprunt élevés, des prix de matériaux en hausse et des délais de zonage qui étirent les échéanciers et les budgets. Une baisse de taxe temporaire pourrait convaincre certains acheteurs de sortir de l’expectative, mais elle ne réglera pas les problèmes structurels qui rendent la construction de logements si coûteuse au départ. Et si les acheteurs se précipitent seulement pour voir la taxe revenir l’année prochaine, le marché pourrait connaître un autre creux une fois l’incitatif expiré.
Le financement des infrastructures lié à l’entente ontarienne est sans doute l’élément le plus significatif. Les redevances d’aménagement peuvent ajouter des dizaines de milliers de dollars au coût d’une nouvelle maison, et les villes en dépendent pour compenser le fardeau d’expansion des services. En offrant de l’argent provincial et fédéral en échange de redevances réduites, Ottawa parie qu’il peut alléger l’un des facteurs de coûts cachés de la construction résidentielle. Mais les municipalités sont peu susceptibles de réduire drastiquement leurs frais sans garanties qu’elles pourront quand même financer les routes, le transport en commun et les services publics qu’exigent les nouveaux quartiers.
Robertson a présenté les négociations comme urgentes, pointant vers les premiers signes d’un ralentissement de la construction qui pourrait entraîner des problèmes économiques plus larges. La construction emploie des centaines de milliers de Canadiens, et un ralentissement prolongé frapperait les gens de métier, les fournisseurs et les industries connexes. Le ministre ne l’a pas dit explicitement, mais le sous-texte est clair : il ne s’agit pas seulement de politique du logement—il s’agit de protéger des emplois et d’empêcher l’économie de caler.
Reste que la politique, c’est compliqué. Les provinces contrôlent leurs propres taxes de vente, et les convaincre de renoncer à des revenus—même temporairement—exige qu’Ottawa offre quelque chose de valeur en retour. Certains premiers ministres pourraient voir la baisse de TPS comme une bouée de sauvetage pour les constructeurs en difficulté. D’autres pourraient y voir une ingérence fédérale dans la juridiction provinciale, ou se demander si une baisse de taxe pour des acheteurs qui font des mises de fonds à six chiffres est la meilleure utilisation des fonds publics.
Ce qui reste non résolu, c’est de savoir si réduire les taxes sur les nouvelles maisons va vraiment rendre le logement plus abordable à long terme. Un remboursement de 130 000 $ est important, mais ça ne change pas le calcul de base : les taux hypothécaires restent élevés, les salaires n’ont pas suivi les prix, et la pénurie d’offre persiste. Si la baisse de taxe ne fait que soutenir la demande sans une augmentation correspondante de la construction, ça pourrait simplement transférer l’argent des coffres du gouvernement aux bilans des promoteurs.
L’échéancier de Robertson—ou son absence—suggère que les provinces ne se bousculent pas pour signer. Chacune évaluera le coût fiscal par rapport au bénéfice politique, et certaines pourraient tenir bon pour obtenir de meilleures conditions. Entre-temps, les constructeurs regardent leurs carnets de commandes rétrécir et les travailleurs de la construction surveillent les offres d’emploi. Que la baisse de TPS d’Ottawa devienne une politique nationale ou une expérience ponctuelle avec l’Ontario dépend des négociations qui se déroulent en ce moment à huis clos.
Pour l’instant, le message du gouvernement fédéral est clair : il veut que les provinces bougent, et il est prêt à dépenser pour que ça arrive. Si c’est suffisant pour renverser le ralentissement—ou juste le retarder—ça dépendra de ce qui se passe ensuite.
